苏州新年首拍绿城溢价超四成刷新最高楼面价
观点网 不负期望，苏州新年首拍在高新区狮山原农干校地块刷新了最高楼面价。除去吴中区太湖新城地块因故中止，苏州龙年第一场土拍顺利将园区青剑湖地块以底价10.37亿元交到了苏州恒泰手上。同时，经过节奏紧凑的32轮竞价，“不限价”的狮山原农干校地块由5.83亿元起拍价一路升至8.28亿元，最终花落绿城，成交楼面地价45455元/平方米，溢价率约42.05%。至此，苏州本次土拍合计出让面积81.35亩，1宗溢价、1宗底价、1宗中止，最终揽金18.65亿元。溢价超40%尽管在青剑湖地块10.37亿价格对比之下，狮山原农干校地块成交价稍显逊色，但溢价率达到42%让其备受关注。据观点新媒体了解，该地块出让面积17852.4平方米，为住宅用地，容积率1.02，建筑面积18209.45平方米，建筑高度在12-24米之间，起价5.83亿元，起拍楼面价32000元/平方米。截至3月11日，报名参与竞争的仅有金新城、苏高新、绿城、象屿4家房企。竞争对手虽堪够围坐四角，但开拍30分钟内便已来回博弈25轮，楼面价也在第13轮时就突破了4万/平方米，此时溢价率已达25.74%。作为狮山近年来首宗不限价地块，32000元/平方米的楼面起价已经是板块最高纪录，最终成交楼面价45455元/平方米则刷新了苏州地价纪录。这也是继2018年中铁建以43167元/平方米楼面地价拿下现在的拙政江南地块后，苏州地价再次突破4万元/平方米。据悉，拙政江南在售别墅均价约4.7万元/平方米，狮山板块楼盘在售均价则在5万元/平方米左右。地块位于狮山路北、锦华苑西，是真正的狮山核心地段，周围商圈、交通、医疗、教育等配置较为成熟。出让之前，该地块曾经历一次地块性质调整，由商住混合用地调整为纯住宅用地，商业部分将在后续另行拍卖。加之容积率仅有1.02，出让条件要求地块内住宅为全装修成品住宅，住宅标准层户型面积不小于180平方米，且限高10-24米。众多市场消息猜测，狮山地块大概率会打造成低密叠墅或者大平层洋房。而狮山板块上一个别墅供应是2017年竣工的狮山御园，参考均价约为70707元/平方米。目前地块周边的二手房供应多为老项目，除了已开盘的朗云、雅致澜庭等，还有狮山金茂府与中海狮山云起等待入市，低密洋房墅类产品并不多见。同样具备明星地块潜力的还有即将在3月27日出让的园区双湖板块国宾壹号东侧地块，地块出让面积为46465.37平方米，容积率1.02，建筑面积为47394.68平方米，起价26.07亿元，楼面起价5.5万元/平方米，未开拍已创下苏州地价新高。就如今苏州楼市走向来看，有绿城拿下狮山原农干校地块珠玉在前，双湖板块宗地可能会掀起更高涨的逐地热潮。绿城补仓绿城近期拿地保持稳定扩张的态势，在核心城市布局核心地块，在重要城市投拓重点区域。2024开年以来，绿城至少已拿下5宗涉宅地，其中杭州溢价斩获2宗、西安底价成交2宗，以及新鲜出炉的狮山原农干校地块。1月，绿城以8.28亿元的价格、13.73%的溢价率竞得西湖区双桥单元；2月落子杭州拱墅区三里亭，成交价19.29亿元，溢价率17.7%。来到西安全运村，绿城改换策略，分别以4.98亿元与7.67亿元收获2宗地块。再到苏州首拍入手狮山地块，创下了近期较高的溢价率。苏州一直是绿城扩张计划中的重点城市之一，据观点新媒体不完全统计，目前在售有春月锦园、苏州逸品澜、苏州观澜逸品、苏州泊印澜庭、苏州柳岸晓风等多个项目。去年11月，绿城紫薇花开低调首开，登上11月苏州市区别墅成交套数、面积及金额榜首，成交金额1.92亿元。选择在苏州狮山板块进行扩储的也不只是绿城。去年2月，苏州一批次狮山2宗封顶地块进行了现场摇号，朗诗摇中狮山核心区6号地块，成交价5.8亿元，楼面价30475元/平方米，溢价率15%。该地块共有21家房企参与摇号，中签率4.8%。厦门建发摇中狮山向阳路9号地块，成交价31.6亿元，楼面价27025元/平方米，溢价率15%。这宗地只有厦门建发和招商蛇口参与摇号，中签率50%。狮山板块高热度从去年年初持续到今年首拍，溢价率也随着地块区位向核心聚拢而水涨船高。伴随着逐渐松绑的政策支持，苏州核心区的地价、备案价预期或将迎来提高。放大到土拍市场中，与核心优质地块引发争夺相对的，是非核心地块底价成交将已成为越来越明显的趋势。
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